전세보증보험 가입조건의 핵심은 단 하나입니다. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 '주택가격 × 담보인정비율 90%' 이내여야 합니다. 여기에 전입신고와 확정일자를 마치고 실제 거주 중일 것, 계약기간이 1년 이상일 것, 공인중개사를 통해 체결한 계약서일 것, 등기부에 압류·가압류 같은 권리침해가 없을 것이 더해집니다. 그리고 놓치기 쉬운 것이 신청기한입니다. 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다. 아래에서 90% 기준이 왜 '공시가격 126%'로 불리는지, 보증료는 얼마인지, 어떤 경우에 거절되는지를 순서대로 확인할 수 있습니다.
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| 전세보증보험 가입조건을 확인하려고 임대차계약서와 등기부등본을 놓고 보증금과 선순위채권을 계산하는 모습 |
주택도시보증공사 공식 페이지에서 최신 기준을 확인할 수 있습니다.
먼저 결론
- 핵심 산식은 하나입니다. 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
- 연립·다세대는 주택가격을 공시가격의 140%로 보므로, 실질 상한이 공시가격의 126%(140% × 90%)가 됩니다.
- 신청기한을 넘기면 조건을 다 갖춰도 가입할 수 없습니다. 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2 경과 전까지입니다.
- 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 가입이 거절됩니다. 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다.
- 보증료율은 보증금액·주택유형·부채비율에 따라 연 0.097%~0.211%이며, 저소득·한부모·1인 고령가구는 최대 60% 할인됩니다.
- 보증금 한도는 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하입니다.
- 건축물대장에 위반건축물로 기재되면 가입할 수 없습니다(아파트 제외). 계약 전에 확인해야 합니다.
확정일자만으로 부족한 이유
전입신고와 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생깁니다. 하지만 우선변제권은 '먼저 받을 순서'를 주는 권리이지, 돈이 있다는 보장은 아닙니다. 집이 경매로 넘어갔는데 낙찰가가 선순위 근저당과 내 보증금을 모두 감당하지 못하면, 순위가 앞서도 일부만 받거나 못 받을 수 있습니다.
전세보증보험은 이 지점을 메웁니다. 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 지급하고, 임대인에게는 기관이 직접 청구하는 구조입니다. 임차인 입장에서는 경매 절차와 소송을 기다리지 않고 보증금을 회수할 수 있는 길이 열립니다.
대항력과 우선변제권이 언제 생기는지 아직 정리되지 않으셨다면 전입신고 확정일자 순서: 보증금 지키는 우선변제권 기준을 먼저 보시면 이 글의 조건들이 훨씬 명확하게 읽힙니다.
순서를 헷갈리면 안 됩니다. 보증보험에 가입했다고 전입신고와 확정일자를 생략할 수 있는 것이 아닙니다. 오히려 전입신고와 확정일자를 마치고 실제 거주 중인 상태가 가입의 전제 조건입니다. 보험은 추가 장치이지 대체재가 아닙니다.
가입조건 8가지 전체 정리
아래는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 기준입니다. 한 항목이라도 걸리면 가입이 되지 않으므로, 계약서에 도장을 찍기 전에 훑어보는 순서로 쓰시면 좋습니다.
| 확인 항목 | 통과 기준 | 확인 서류 |
|---|---|---|
| ① 거주 요건 | 해당 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것 | 주민등록등본, 확정일자부 계약서 |
| ② 담보인정비율 | 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90% | 등기사항증명서 을구, 공시가격 |
| ③ 권리침해 없음 | 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등이 없을 것 | 등기사항증명서 갑구 |
| ④ 선순위채권 비율 | 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 | 등기사항증명서 을구 |
| ⑤ 소유 관계 | 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유일 것 | 등기사항증명서 |
| ⑥ 계약서 요건 | 계약기간 1년 이상 + 공인중개사가 날인한 계약서 + 보증금 수도권 7억·그 외 5억 이하 + 채권 담보·양도 금지 특약 없을 것 | 전세계약서 |
| ⑦ 위반건축물 아님 | 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외) | 건축물대장 |
| ⑧ 타세대 전입 없음 | 신청일 현재 다른 세대의 전입내역이 없을 것(단독·다가구·다중주택 제외) | 전입세대확인서 |
주거용 오피스텔은 조건이 하나 더 붙습니다. 전세계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 '주거용' 표기가 있어야 합니다. 반대로 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 애초에 보증 대상 주택이 아닙니다. 이른바 '근생 빌라'로 불리는 물건이 여기에 걸립니다.
단독·다중·다가구주택은 추가 심사가 있습니다. 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금 합계(공실의 최우선변제금 포함)가 주택가액의 80% 이내여야 하고, 타 전세계약 체결내역 확인서상 가구수와 건축물대장상 가구수가 같아야 합니다. 다가구주택 임차를 검토 중이라면 이 항목이 가장 먼저 막히는 지점입니다.
주택가격은 어떻게 정해지나 (126% 룰)
여기서부터가 실전입니다. "우리 집 시세 3억인데요"가 통하지 않습니다. HUG는 주택유형별로 정해진 순서에 따라 주택가격을 산정합니다.
| 주택유형 | 1순위 가격 기준 | 2순위 이하 |
|---|---|---|
| 아파트·주거용 오피스텔 노인복지주택 |
KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세 (상·하한가 산술평균, 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 하한가) |
공시가격 140% → 안심전세앱 하한가 → 1년 내 매매거래가액 → 분양가 90% |
| 연립·다세대(빌라) | 공동주택 공시가격의 140% | 안심전세앱 하한가 → 1년 내 매매거래가액 → 공시지가+시가표준액 합산액의 140% |
| 단독·다중·다가구 | 개별단독주택 공시가격의 140% | 1년 내 매매거래가액 → 공시지가+시가표준액 합산액의 140% |
빌라 계약자들이 말하는 '126% 룰'이 여기서 나옵니다. 연립·다세대의 주택가격은 공시가격의 140%이고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱하면 보증한도가 나옵니다.
공시가격 140% × 담보인정비율 90% = 공시가격의 126%
선순위채권이 전혀 없는 빌라라면, 전세보증금이 공시가격의 126%를 넘는 순간 가입이 불가능해집니다. 공시가격 2억원인 빌라의 보증 가능 상한은 2억 5,200만원입니다.
임차인 또는 임대인이 감정평가를 받은 경우에는 위 산정기준표에도 불구하고 감정평가액이 최우선 적용됩니다. 다만 감정평가서 작성일로부터 6개월이 지나지 않아야 합니다. 시세가 공시가격보다 확실히 높은 물건이라면 검토해볼 수 있는 방법입니다.
보증한도 직접 계산해보기
보증한도 산식은 다음과 같습니다.
보증한도 = 주택가격 × 90% − 선순위채권
아래는 산식을 적용한 계산 예시입니다. 실제 심사 결과는 시세 자료와 등기부 상태에 따라 달라질 수 있으므로 판단 연습용으로만 활용하세요.
| 사례 | 주택가격 산정 | 보증한도 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 빌라 공시가격 2억 선순위 없음 전세보증금 2.4억 |
2억 × 140% = 2억 8,000만원 |
2.8억 × 90% = 2억 5,200만원 |
가입 가능 |
| 빌라 공시가격 2억 선순위 없음 전세보증금 2.6억 |
2억 8,000만원 | 2억 5,200만원 | 가입 불가 (한도 400만원 초과) |
| 빌라 공시가격 2억 선순위 근저당 5,000만 전세보증금 2억 |
2억 8,000만원 | 2.52억 − 5,000만 = 2억 200만원 |
가입 가능 (여유 200만원) |
| 아파트 시세 5억 선순위 근저당 3억 전세보증금 1.5억 |
5억원(KB시세) | 주택가액 4.5억의 60% = 2억 7,000만원 |
가입 불가 (선순위 60% 초과) |
네 번째 사례가 중요합니다. 보증금과 선순위채권의 합(4.5억)은 담보인정 한도(4.5억) 안에 들어오지만, 선순위채권 자체가 주택가액의 60%를 넘어 별도 조건에서 걸립니다. 조건은 하나만 보는 것이 아니라 전부 통과해야 합니다.
여기서 '주택가액'은 시세가 아니라 주택가격 × 담보인정비율(90%)로 계산된 금액입니다. 용어가 비슷해 헷갈리기 쉬우니 표를 볼 때 주의하세요.
보증료율표와 할인 제도
보증료는 다음과 같이 계산합니다.
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × (전세계약기간 ÷ 365)
보증료율은 보증금액 구간, 주택유형, 부채비율 세 가지로 갈립니다. 부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다.
| 보증금액 | 부채비율 | 아파트 | 기타 주택 |
|---|---|---|---|
| 1억원 이하 | 70% 이하 | 0.097% | 0.111% |
| 80% 이하 | 0.117% | 0.142% | |
| 80% 초과 | 0.137% | 0.172% | |
| 1억 초과 ~2억 이하 | 70% 이하 | 0.102% | 0.117% |
| 80% 이하 | 0.124% | 0.151% | |
| 80% 초과 | 0.146% | 0.184% | |
| 2억 초과 ~5억 이하 | 70% 이하 | 0.107% | 0.124% |
| 80% 이하 | 0.131% | 0.161% | |
| 80% 초과 | 0.154% | 0.197% | |
| 5억원 초과 | 70% 이하 | 0.113% | 0.132% |
| 80% 이하 | 0.138% | 0.172% | |
| 80% 초과 | 0.164% | 0.211% |
계산 예시 두 가지
사례 A. 아파트 전세보증금 2억원, 부채비율 70% 이하, 계약기간 2년
2억원 × 0.102% = 연 204,000원 → 2년 기준 약 408,000원
사례 B. 빌라 전세보증금 1억 5,000만원, 부채비율 80% 이하, 계약기간 2년
1억 5,000만원 × 0.151% = 연 226,500원 → 2년 기준 약 453,000원
연 20만원대라면 보증금 규모를 생각할 때 부담이 크지 않은 편입니다. 다만 선순위채권이 주택가액의 50%를 초과하면 산출된 보증료의 10%가 할증됩니다. 또 단독·다중·다가구주택에서 타 전세계약 확인서를 제출하지 않으면 해당 구간의 최고 요율이 적용됩니다.
할인 대상이라면 반드시 챙기세요
60% 할인 대상
본인(배우자 포함) 연소득 5,000만원 이하 가구 · 한부모가족 · 1인 고령가구(동거인 없는 만 65세 이상 단독세대주)
40% 할인 대상
다자녀(미성년 3인 이상) · 장애인가구 · 고령자가구(만 65세 이상) · 노인부양가구 · 신혼부부(합산소득 6,000만원 이하, 혼인 7년 이내) · 다문화가구 · 국가유공자가구 · 의사상자가구
사회배려계층 할인은 중복 적용되지 않습니다. 다만 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약하면 별도로 3% 할인이 적용됩니다. 그리고 전세보증금 3억원 이내 구간의 보증료는 연말정산 세액공제 대상이므로 납부 영수증을 보관하세요.
신청기한과 신청 방법 7단계
조건을 다 갖추고도 탈락하는 가장 흔한 이유가 기한입니다.
신규 계약: 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전
갱신 계약: 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전
2년 계약이라면 입주 후 1년 안에 신청해야 한다는 뜻입니다. "만기 다가오면 그때 들어야지"라는 생각이 가장 위험합니다. 갱신 계약도 마찬가지로 갱신 시점부터 1/2 규칙이 새로 적용되므로, 갱신하면서 보증금이 올랐다면 다시 계산해야 합니다. 갱신 절차 자체가 궁금하시다면 계약갱신요구권 행사 방법: 기간·거절 사유 9가지 확인을 참고하세요.
신청 7단계
1단계: 계약 전 가입 가능 여부부터 확인합니다.
가장 중요한 단계입니다. 계약서에 도장을 찍은 뒤 "가입이 안 된다"는 답을 받으면 되돌릴 수 없습니다. 공시가격, 등기부 을구의 근저당 금액, 건축물대장 위반건축물 표기를 먼저 확인하세요.
2단계: 계약서에 특약을 넣습니다.
"전세보증금반환보증 가입이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"는 취지의 특약을 검토할 수 있습니다. 특약의 구체적 문구와 효력은 사안에 따라 달라지므로 중개사와 상의해 작성하세요.
3단계: 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 처리합니다.
이사 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리하는 것이 원칙입니다.
4단계: 서류를 준비합니다.
전세계약서 원본, 확정일자, 주민등록등본, 전입세대확인서, 등기사항증명서, 신분증이 기본입니다. 할인 대상이라면 증빙서류를 추가로 준비합니다.
5단계: 신청 경로를 선택합니다.
HUG 지사 방문, 위탁 금융기관(신한·국민·우리·광주·하나·기업·농협·경남·수협·iM뱅크·부산은행) 방문, 안심전세앱, 또는 네이버페이·카카오페이·토스를 통한 비대면 신청이 가능합니다. 우리은행과 국민은행은 각 은행 모바일 앱에서도 가입할 수 있습니다.
6단계: 심사 결과를 확인합니다.
주택가격과 선순위채권 심사 결과 보증한도가 예상보다 낮게 나올 수 있습니다. 이 경우 보증금 일부 감액이나 선순위 근저당 일부 상환을 임대인과 협의할 수 있는지 검토합니다.
7단계: 보증서를 수령하고 보관합니다.
보증서와 약관을 받아 보관하고, 계약 종료 시점과 보증 기간이 맞는지 확인합니다. 보증료 납부 영수증은 연말정산용으로 따로 챙겨두세요.
참고로 한국주택금융공사(HF)도 전세지킴보증이라는 유사 상품을 운영하며, 신청 시기는 마찬가지로 임대차계약기간의 1/2이 경과하기 전까지입니다. 전세대출을 이용 중이라면 대출 보증기관과 연계된 상품이 유리할 수 있으므로 은행에 함께 문의해보시는 편이 좋습니다.
가입이 거절되는 대표 사례
| 거절 사유 | 계약 전에 확인하는 방법 |
|---|---|
| 보증금이 공시가격의 126%를 초과 | 부동산공시가격 알리미에서 공시가격 조회 후 × 1.26 계산 |
| 선순위 근저당이 주택가액의 60% 초과 | 등기사항증명서 을구의 채권최고액 확인 |
| 건축물대장에 위반건축물 표기 | 정부24에서 건축물대장 발급, 우측 상단 표기 확인 |
| 근린생활시설 용도의 이른바 '근생 빌라' | 건축물대장 주용도란 확인 |
| 토지와 건물 소유자가 다름 | 등기사항증명서 토지·건물 각각 발급해 대조 |
| 갑구에 압류·가압류·가처분·가등기 존재 | 등기사항증명서 갑구 확인 |
| 공인중개사 날인이 없는 직거래 계약서 | 계약 방식을 사전에 결정(기존 계약을 중개사 통해 체결했다면 갱신 계약은 예외) |
| 신청기한(계약기간 1/2) 경과 | 잔금일·전입신고일 기준으로 달력에 마감일 표시 |
위 항목 중 상당수는 집을 보러 갈 때 이미 확인 가능합니다. 등기부와 건축물대장을 현장에서 어떻게 대조하는지는 집 보러 갈 때 체크리스트에 정리해두었습니다. 그리고 가계약금을 보내기 전에 소유자와 권리관계를 확인하는 순서는 가계약금 반환 조건: 대법원 판례 기준에서 다뤘습니다.
계약 전 확인 체크리스트
도장 찍기 전에 이 10가지
- 공시가격을 조회하고 × 1.26 값이 전세보증금보다 큰지 계산했나요?
- 등기사항증명서 을구의 채권최고액을 확인했나요? (실제 대출 잔액이 아닌 채권최고액 기준입니다)
- 선순위채권이 주택가액의 60% 이내인지 계산했나요?
- 갑구에 압류·가압류·가처분·가등기·신탁등기가 없는지 확인했나요?
- 건축물대장에 위반건축물 표기가 없는지, 주용도가 주택인지 확인했나요?
- 토지와 건물이 모두 임대인 소유인지 대조했나요?
- 계약기간이 1년 이상이고 공인중개사 날인이 들어가는 계약인가요?
- 보증금이 수도권 7억·그 외 5억 이하인가요?
- 보증 가입 거절 시 처리 방법을 특약으로 정리했나요?
- 잔금일·전입신고일을 기준으로 신청 마감일을 달력에 표시했나요?
만약 보증보험 가입이 불가능한 물건이라면, 그것 자체가 물건의 위험 신호입니다. 무리해서 계약을 진행하기보다 보증금을 낮춰 재협상하거나 다른 물건을 검토하는 편이 안전합니다. 그럼에도 계약을 진행했고 만기에 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차권등기명령 신청 방법으로 순위를 지킨 뒤 이사할 수 있습니다.
대항력과 우선변제권이 발생하는 시점을 이어서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 10개
1. 보증료는 임차인이 내나요, 임대인이 내나요?
전세보증금반환보증(임차인형)은 임차인이 보증신청인이므로 보증료도 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 다만 협의에 따라 임대인이 일부를 부담하기로 특약을 두는 경우도 있으며, 별도로 임대인형 특례 상품도 운영되고 있습니다.
2. 전세대출을 받았는데도 가입할 수 있나요?
질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출이 있으면 원칙적으로 가입이 제한됩니다. 다만 HUG와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출을 받은 경우에는 가입이 가능합니다. 대출받은 은행에 대출 유형을 먼저 확인하세요.
3. 다가구주택은 왜 가입이 어렵나요?
선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금 합계가 주택가액의 80% 이내여야 하기 때문입니다. 여러 세대가 살고 있는 구조상 이 기준을 넘기기 쉽습니다. 또 타 전세계약 체결내역 확인서상 가구수와 건축물대장 가구수가 일치해야 합니다.
4. 월세가 있는 반전세도 가입되나요?
가능합니다. 월세가 있는 경우 전월세전환율을 적용해 환산한 전세보증금 기준으로 한도(수도권 7억·그 외 5억)를 판단합니다. 적용 전환율은 시기별로 변경되므로 신청 시점의 공식 공지를 확인하세요.
5. 신청기한을 넘겼는데 방법이 없나요?
원칙적으로는 가입할 수 없습니다. 다만 미분양관리지역 내 임차인의 경우 특례지원으로 전세계약기간 만료일 6개월 이전까지 신청기한이 연장 허용됩니다. 해당 지역 여부는 HUG 홈페이지의 미분양관리지역 공고에서 확인할 수 있습니다.
6. 채권최고액과 실제 대출 잔액 중 무엇이 기준인가요?
심사에서는 등기부에 기재된 선순위 채권 금액을 확인합니다. 근저당의 채권최고액은 실제 대출 잔액보다 크게 설정되는 것이 일반적이므로, 잔액이 적더라도 등기상 금액 때문에 한도가 줄어들 수 있습니다. 임대인에게 일부 상환 후 채권최고액 감액등기를 요청하는 방법을 협의해볼 수 있습니다.
7. 계약 중간에 임대인이 바뀌면 보증은 어떻게 되나요?
소유권 변동이 생기면 보증 관계에 영향이 있을 수 있으므로 변동 사실을 확인한 즉시 보증기관에 문의해 처리 방법을 안내받으시기 바랍니다. 개별 사안에 따라 처리가 달라집니다.
8. 보증금을 돌려받지 못하면 언제부터 청구할 수 있나요?
임대차계약이 종료되었는데 보증금이 반환되지 않은 상태여야 하며, 계약 갱신 거절 의사를 기한 내에 통지한 사실도 확인됩니다. 구체적인 청구 가능 시점과 절차는 보증약관과 개별 상황에 따라 다르므로 보증기관에 직접 확인하세요.
9. 오피스텔인데 계약서에 '주거용' 표기가 없으면 어떻게 하나요?
주거용 오피스텔은 전세계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 보증 대상이 됩니다. 계약서 작성 단계에서 중개사에게 표기를 요청하는 것이 가장 간단한 해결책입니다.
10. 중도에 이사하면 보증료를 돌려받나요?
보증 해지 등 정산 사유가 발생하면 보증료 계산기간은 전세계약기간 시작일부터 정산사유 발생일까지로 산정됩니다. 남은 기간에 대한 정산이 이루어지므로 해지 시 보증기관에 정산을 신청하세요.
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공식 출처와 확인일
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 — 가입조건, 보증한도, 주택가격 산정기준, 보증료율표, 할인제도, 신청기한
- 부동산공시가격 알리미 — 공동주택·개별단독주택 공시가격 조회
- 한국주택금융공사 일반전세지킴보증 — 보증신청 시기 및 제출서류 기준
- 정부24 — 건축물대장 발급 및 위반건축물 표기 확인
자료 확인일: 2026년 9월 16일
작성자: 공인중개사 송석 · 송석의 부동산 현장일기
본 글은 전세보증금반환보증에 관한 일반적인 정보이며 개별 사건에 대한 법률·금융 자문을 대신하지 않습니다. 보증 가입 요건, 담보인정비율, 보증료율, 신청기한은 정책에 따라 변경될 수 있고 실제 심사 결과는 주택가격 산정 자료와 등기부 상태에 따라 달라집니다. 계약 전에 반드시 보증기관 또는 위탁 금융기관에서 본인 물건 기준의 가입 가능 여부를 직접 확인하시기 바랍니다.